不動産競売の３つのお金を学ぼう！「売却基準価額・買受可能価額 ・買受申出保証額」

今回は競売の３つのお金を学ぼうということで、売却基準価額、買受可能価額、買受申出保証額を説明していきます。

この３つのお金は競売物件の３点セットを見ると１番最初に出てくる内容で、とても簡単ではありますが、いきなり出てくる聞き慣れない漢字の羅列にびっくりしてしまう方が多いようです。

→３点セットがなにかわからないという方は、これを読めば誰でも分かる！競売物件を知るための３点セットを学ぼう！をご覧ください。

まずは、３つのお金を説明していく前に、競売物件の金額は誰がどのように決めているのかというところを知っておきましょう。

競売物件はだれがどのように金額を決めているのか？

競売の制度は、国のルールに沿って公正に行われなければなりません。

競売の金額を決定するのに重要や役割を担っているのが、執行官と不動産鑑定士です。

執行官とは？

裁判所に所属する裁判所職員で裁判の執行などの事務を行います。

競売での現地調査の立会などを行う役割です。

不動産鑑定士とは？

不動産鑑定士は、不動産の価値を査定する仕事を行います。

競売物件の評価を行うために、現地調査や周辺の売買事例などをまとめた評価書を作る役割です。

前置きが少し長くなってしまいましたが、今回のテーマの「競売の３つのお金を学ぼう」に入っていきましょう。

売却基準価額とは？

売却基準価額とは、売却の基準になる金額です。

まさに言葉の通りではあるんですが、売却の基準ってなにって思いますよね。

この売却の基準となる金額が、先ほど説明をした執行官や不動産鑑定士が物件の現地調査や、周辺の売買事例、公示価格、路線価を調査して査定した金額です。

つまり、競売物件に関わるプロが、この物件の価値はこれくらいですよ！と示してくれた金額ということです。

売却基準価額を理解してしまえば、あとに続く買受可能価額と買受申出保証額はとても簡単です。

なぜなら、売却基準価額が決まってしまえばあとの２つの金額は自動的に決まってしまうからです。

買受可能価額とは？

買受可能価額の金額については上記の計算ででてきます。

では、なぜ売却基準価額とは別に買受可能価額があるのかという点を説明していきます。

競売物件の売却基準価額が出たらからといって必ずしもその金額以上で落札されるとは限りません。

売却基準価額の数倍の金額で落札されることもあれば、だれも入札されないことも物件によって人気度合いは変わってきます。

ここで考えてもらいたいのは、落札されたなかった物件の行き先です。

当然落札された物件は、１番高い金額で入札した人に所有権が移転するように手続きが進みます。

しかしながら、落札されなかった物件は再度入札者を探さないといけないためもう一度入札の手続きに回されます。

そうなると、また追加で余計なコストがかかってしまうわけです。

そうした事態をできる限りなくすため、売却基準価額として査定した金額は出すけども、それよりも更に低い金額でも入札ができるように買受可能価額が提示されているのです。

つまりは、買受可能価額以上の金額を入札金額として提示すれば、落札出来る可能性があるということです。

逆に、買受可能価額を下回る金額で入札しても、落札の権利はありません。

入札をする際には、必ず買受可能価額を上回る金額で入札をしましょう！

買受申出保証額とは？

ここからは、買受申出保証額です。

買受申出保証額は、売却基準価額の20％の金額です。

買受可能価額と同様に売却基準価額を基準にして計算をされるものです。

金額の計算方法がわかったところで、次にこの買受申出保証額の役割を説明していきます。

買受申出保証額は、買受を申し出るために必要な保証金です。

競売物件の入札をする際に、事前に保証金を振り込んでおく必要があります。

保証金を振り込んで、買受可能価額を上回る金額を記入して入札するということです。

保証金を振り込むというのには理由があります。

それは、不正な入札や落札者の心変わりを防ぐためです。

保証金を入金する仕組みがなければ、だれでも紙に金額を書いて入札ができてしまいます。

また、もし落札者が落札後の手続の間に気が変わって購入しなかったという場合でも、裁判所は保証金を没収することもできます。

購入されなかった場合は再度競売の手続きに回されます。

こうした保証金を預かることで再度行われる競売の手続きにお金を充当できます。

このようなシュチュエーションでは、保証金流しという言葉が使われます。

実際に、さまざまな理由で保証金流しが行われるケースがありますが、単純に落札金額のお金が用意できなかったのか、落札金額が思いの外高すぎたのか、はたまた物件落札後に見過ごしていたミスが見つかったかなど本当の理由はわかりません。

そういう物件にはいろいろと勘ぐってしまうのは人間の性でしょうか。

保証金流しの物件に入札する場合は、どうして残金の支払いをしなかったのかしっかり調査する必要がありますね。

まとめ

競売の３つのお金について理解できたでしょうか？

入札に参加しようという方は、入札する前に、買受申出保証額を振り込むということ。

そして、入札の金額は買受可能価額より高い金額を記入する。

この２点をしっかり覚えておけば大丈夫でしょう。